Kernaussage: Ein höherer Verkaufspreis rechtfertigt nicht automatisch die Ablehnung eines Sachverständigengutachtens. Das Finanzgericht (FG) muss sich mit den Inhalten des Gutachtens auseinandersetzen und die darin genannten wertmindernden Faktoren berücksichtigen.
1. Hintergrund: Wie kann ein niedrigerer Grundstückswert nachgewiesen werden?
Bei der Erbschaftsteuer wird der Wert eines Grundstücks grundsätzlich nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften (§§ 179, 182 bis 196 BewG) ermittelt. Der Steuerpflichtige hat jedoch die Möglichkeit, einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachzuweisen. Gelingt ihm dieser Nachweis, muss der niedrigere Wert angesetzt werden (§ 198 Abs. 1 BewG). Als Nachweis kann insbesondere ein Sachverständigengutachten dienen (§ 198 Abs. 2 BewG). Im vorliegenden Fall hatte der Bundesfinanzhof (BFH) darüber zu entscheiden, ob das FG die vom Kläger vorgelegten Gutachten zu Recht abgelehnt hatte.
2. Der Sachverhalt
Der Kläger war Erbe eines im Mai 2020 verstorbenen Erblassers. Zum Nachlass gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke.
Die vom Kläger vorgelegten Gutachten:
- Im Juli 2020 ließ der Kläger beide Grundstücke von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bewerten.
- Der Sachverständige ermittelte die Grundstückswerte zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nach dem Ertragswertverfahren.
- Für Grundstück 1 ergab sich ein Wert von 210.000 EUR.
- Für Grundstück 2 ergab sich ein Wert von 305.000 EUR.
Der spätere Verkauf:
Im Februar 2021 verkaufte der Kläger beide Grundstücke für insgesamt 900.000 EUR.
Die Kaufpreise verteilten sich wie folgt:
- Grundstück 1: 380.000 EUR
- Grundstück 2: 520.000 EUR
3. Vorgehen des Finanzamts
Das Finanzamt (FA) ermittelte die Grundstückswerte ebenfalls nach dem Ertragswertverfahren.
Dabei kam es zu folgenden Ergebnissen:
| Grundstück | Wert laut Gutachten | Wert laut Finanzamt |
| Grundstück 1 | 210.000 EUR | 290.834 EUR |
| Grundstück 2 | 305.000 EUR | 405.006 EUR |
Das Finanzamt berücksichtigte die vorgelegten Gutachten nicht.
Begründung: Die tatsächlich erzielten Verkaufspreise lagen deutlich über den vom Sachverständigen ermittelten Werten. Auch die Einsprüche des Klägers gegen die Feststellungsbescheide blieben erfolglos.
4. Entscheidung des Finanzgerichts
Das FG wies die Klage ab. Nach Auffassung des Gerichts hatte der Kläger nicht nachgewiesen, dass die Grundstücke tatsächlich weniger wert waren als vom Finanzamt festgestellt. Zwar erfüllten die vorgelegten Gutachten grundsätzlich die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten. Allerdings standen nach Ansicht des FG die deutlich höheren Verkaufspreise einer Übernahme der gutachterlich ermittelten Werte entgegen.
5. Beschwerde des Klägers
Der Kläger legte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ein.
Er war der Auffassung, dass das FG gegen seine Pflicht zur vollständigen Sachverhaltsaufklärung und Beweiswürdigung verstoßen hatte (§§ 76 Abs. 1 und 96 Abs. 1 FGO).
Insbesondere kritisierte er folgende Punkte:
- Das FG habe den tatsächlich erzielten Kaufpreis schematisch höher bewertet als die vorgelegten Sachverständigengutachten.
- Die Gutachten seien pauschal abgelehnt worden, ohne sich ausreichend mit deren Inhalt auseinanderzusetzen.
- Die im Gutachten festgestellten Mängel und erforderlichen Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 20.500 EUR bzw. 80.500 EUR seien nicht ausreichend berücksichtigt worden.
Das FG hätte konkret begründen müssen, warum diese wertmindernden Faktoren nicht oder nicht in der angesetzten Höhe berücksichtigt werden sollten.
6. Entscheidung des BFH: Pauschale Ablehnung des Gutachtens ist unzulässig
Der BFH gab der Beschwerde statt und stellte einen Verfahrensfehler des FG fest.
Das FG hatte sowohl seine Pflicht zur Sachverhaltsaufklärung als auch seine Pflicht zur vollständigen Berücksichtigung des Verfahrensergebnisses verletzt.
a) Das Gericht muss alle relevanten Umstände berücksichtigen
Nach § 96 Abs. 1 FGO muss das FG seine Entscheidung auf Grundlage des gesamten Ergebnisses des Verfahrens treffen. Das bedeutet: Alle vorliegenden Unterlagen und Beweismittel müssen vollständig berücksichtigt werden. Dazu gehören auch die vom Steuerpflichtigen eingereichten Sachverständigengutachten. Zusätzlich verpflichtet § 76 Abs. 1 FGO das Gericht, den Sachverhalt von Amts wegen aufzuklären. Das Gericht muss deshalb auch solchen Fragen nachgehen, die sich im konkreten Fall aufdrängen – selbst wenn die Beteiligten nicht ausdrücklich darauf hinweisen.
Im vorliegenden Fall hätte das FG daher prüfen müssen, welche Auswirkungen die im Gutachten festgestellten Mängel und Sanierungskosten auf den Grundstückswert haben.
Eine pauschale Ablehnung der Gutachten allein wegen der höheren Verkaufspreise reicht nicht aus.
b) Ein ordnungsgemäßes Gutachten ist grundsätzlich anzuerkennen
Ob ein Gutachten den niedrigeren Grundstückswert nachweist, entscheidet sich im Rahmen der freien Beweiswürdigung durch das Finanzamt bzw. das Gericht.
Ein Gutachten kann als Nachweis ausreichen, wenn es:
- die maßgeblichen Bewertungsvorschriften einhält,
- nachvollziehbar und plausibel ist und
- eine ausreichende Grundlage für die Ermittlung des niedrigeren Grundstückswerts bietet.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist dem Gutachten grundsätzlich zu folgen. Ein zusätzlicher Sachverständiger muss dafür nicht automatisch eingeschaltet werden.
Wichtig: Enthält ein Gutachten einzelne Fehler oder Unklarheiten, darf deshalb nicht automatisch das gesamte Gutachten verworfen werden.
Beispielsweise gilt:
- Ist ein bestimmter Wertabschlag nicht ausreichend begründet, kann dieser einzelne Abschlag unberücksichtigt bleiben.
- Kleinere Lücken kann das Finanzamt oder das Gericht selbst schließen, sofern dies ohne weitere sachverständige Unterstützung möglich ist.
- Möchte das Gericht von der Einschätzung des Sachverständigen abweichen, muss es dies nachvollziehbar begründen.
Eine vollständige und pauschale Ablehnung des Gutachtens ist somit nicht zulässig.
c) Ein höherer Kaufpreis kann den niedrigeren Grundstückswert nicht widerlegen
Nach § 198 BewG kann neben einem Sachverständigengutachten auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis für einen niedrigeren gemeinen Wert dienen. Voraussetzung ist, dass der Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht wesentlich verändert haben.
Dabei ist jedoch eine wichtige Unterscheidung zu beachten:
Die Vorschrift erlaubt es, einen niedrigeren Grundstückswert nachzuweisen. Sie ermöglicht aber nicht, einen höheren Wert als den nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert anzusetzen. Im vorliegenden Fall konnte der höhere Verkaufspreis daher nicht dazu verwendet werden, die niedrigeren Gutachtenwerte pauschal zu verwerfen.
7. Was muss das Finanzgericht jetzt beachten?
Der BFH hat die Sache zur erneuten Prüfung an das FG zurückverwiesen.
Im zweiten Rechtsgang muss das FG:
- Die vorgelegten Sachverständigengutachten auf ihre Plausibilität und die Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften prüfen.
- Sich konkret mit den Feststellungen des Sachverständigen auseinandersetzen.
- Insbesondere prüfen, ob die angesetzten Abschläge für die festgestellten Mängel und Sanierungsmaßnahmen gerechtfertigt sind.
- Eine abweichende Bewertung nachvollziehbar begründen.
Eine pauschale Ablehnung der Gutachten mit dem Hinweis auf den höheren Verkaufspreis ist nicht zulässig.
8. Fazit und Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung des BFH stärkt die Bedeutung von Sachverständigengutachten beim Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts für Zwecke der Erbschaftsteuer.
Die wichtigsten Aussagen:
- Steuerpflichtige können durch ein ordnungsgemäßes und plausibles Sachverständigengutachten einen niedrigeren Grundstückswert nachweisen.
- Das Finanzamt und das Finanzgericht müssen sich inhaltlich mit dem Gutachten auseinandersetzen.
- Einzelne Mängel oder Unklarheiten rechtfertigen nicht automatisch die Ablehnung des gesamten Gutachtens.
- Wertmindernde Faktoren wie Baumängel und notwendige Sanierungsmaßnahmen müssen konkret geprüft werden.
- Ein höherer Verkaufspreis darf nicht pauschal als Argument verwendet werden, um ein Gutachten abzulehnen.
Für die Praxis bedeutet das: Wer im Rahmen der Erbschaftsteuer einen niedrigeren Grundstückswert geltend machen möchte, sollte die wertmindernden Umstände durch ein nachvollziehbares Sachverständigengutachten dokumentieren. Finanzamt und Finanzgericht müssen sich mit diesen Feststellungen sachlich auseinandersetzen und dürfen das Gutachten nicht allein wegen eines höheren Verkaufspreises unberücksichtigt lassen.
Rechtsgrundlage: § 198 BewG sowie §§ 76 Abs. 1 und 96 Abs. 1 FGO
BFH, Beschluss vom 04.08.2026 – II B 87/25, veröffentlicht am 01.10.2026.
(Quelle: Haufe Online Redaktion)