Sanierungs- und Reparaturkosten sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehen – das spart Steuern. Doch das Finanzamt knüpft den Sofortabzug an enge Bedingungen, sonst streckt sich die Abschreibung über Jahrzehnte. Ein neues BMF-Schreiben vom 26.01.2026 regelt die steuerliche Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs-, Herstellungs- und anschaffungsnahen Herstellungskosten bei Immobilien. Es löst die Vorgängerschreiben von 2003 sowie 2017 ab, schafft durch Typisierung mehr Rechtssicherheit, verschärft aber zugleich die Argumentationsspielräume für Vermieter und Investoren.
Kernpunkte des BMF-Schreibens
- Erhaltungsaufwand als Grundsatz: Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehbar.
- Ausstattungsstandards bei Sanierung: Für die Frage, ob eine „Standardhebung“ vorliegt (was zu aktivierenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten führt), definiert das Schreiben vier wesentliche Gewerke: Fenster, Elektro, Sanitär und Heizung. Eine Standardhebung wird nur angenommen, wenn das gesamte Niveau deutlich angehoben wird.
- Energetische Sanierungen: Der Austausch alter Heizanlagen (z. B. Öl/Gas gegen Wärmepumpe) sowie Dämmmaßnahmen werden von der Finanzverwaltung ausdrücklich nicht als Standardhebung angesehen. Sie bleiben in der Regel sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Die bekannte Regel, dass Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung zwingend zu Herstellungskosten werden, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (ohne Umsatzsteuer), bleibt strikt bestehen.
- Wohnraumerweiterung: Der Ausbau neuer Gebäudeteile (z. B. Dachgeschossausbau, Kelleranbau) wird weiterhin klar den Anschaffungskosten oder Herstellungskosten zugeordnet.
Das vollständige, detaillierte Dokument zur genauen Prüfung in der Steuerpraxis finden Sie hier: